1. Was gilt bei der Schen­kungs­steuer auf Immobi­lien?

Auch Geschenke sind nicht immer umsonst: Als Schenkung zählt im deutschen Steuerrecht eine freiwillige Zuwendung zu Lebzeiten, für die die schenkende Person im Gegenzug keine Gegenleistung erwartet. Als Zuwendung zählen z. B. Gegenstände, Geld oder eben Immobilien. Falls die Schenkung der Immobilie über einen gewissen Freibetrag geht, kann die sogenannte Schenkungssteuer anfallen.

Wie hoch Sie ist hängt dabei vom Wert der Immobilie, vom Verwandtschaftsgrad der beteiligten Personen und der dadurch zugeordneten Steuerklasse ab.

Rechtliche Grundlagen der Schenkungsteuer

Die Schenkungssteuer ist rechtlich im ErbStG (Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz) und im BewG (Bewertungsgesetz) verankert. Hierbei soll der Steuerwert dem aktuellen Marktwert der Immobilie entsprechen. Die Steuer auf Schenkungen zahlt dann in der Regel die Person, die die Immobilie geschenkt bekommt. Jedoch muss beachtet werden: Wird die Steuer jedoch nicht gezahlt, haftet die schenkende Person.

Zum Hinweis:

Ein wichtiger Unterschied zur Erbschaftssteuer ist der Freibetrag.

Trotz der fast identischen Steuerhöhe zwischen Erbschaften und Schenkungen bietet die Schenkung den Vorteil, dass mehr Vermögen steuerfrei übertragen werden kann. Während bei einer Erbschaft der Freibetrag nur einmalig genutzt werden darf, besteht bei Schenkungen die Möglichkeit, diesen alle zehn Jahre erneut in Anspruch zu nehmen.

2. Wann fällt die Schenkungs­steuer auf Immobi­lien an?

Nicht immer, aber oft: Die Steuer fällt für die beschenkte Person an, wenn diese eine Immobilie – das heißt ein Wohnhaus, eine Eigentumswohnung oder ein bloßes Grundstück – ohne eine Gegenleistung geschenkt bekommt und der Wert des Objektes über dem gesetzlich festgelegten Freibetrag liegt. Die Steuer soll verhindern, dass ein Erblasser vor seinem Tod sein Besitz und Vermögen verschenkt und damit die Erbschaftssteuer umgeht. Jedoch gibt es einige Ausnahmen, wie die Steuer vermieden oder vermindert werden kann.

Wann entfällt die Steuer auf Schenkungen?

Wie bei der Spekulationssteurer, gibt es auch bei der Steuer auf Schenkungen von Immobilien besondere Regelungen, die von der Zahlung der Steuer befreien können. Dazu zählen:

• • • die Übertragung des Familienwohnsitzes an Ehepartner zu Lebzeiten.
    • die Schenkung im Kontext größerer Wohnungsunternehmen.
    • bei Grundbesitz im Betriebsvermögen.
    • bei Immobilienwerten unter der Freibetragsgrenze.

Ob bei ihnen die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung gegeben sind, klären Sie am besten mit einer Anwaltskanzlei für Steuerrecht ab, damit Sie in dem Fall auf der sicheren Seite sind.

3. Wie wird die Schenkungs­­steuer bei Immobi­­lien berechnet?

Die Berechnung der Schenkungssteuer erfolgt beim in zwei Schritten:

Schritt 1: Zunächst wird der Wert der Immobilie durch das Finanzamt ermittelt. Hierbei wird der Verkehrswert herangezogen, der je nach Lage, Zustand und Marktwert der Immobilie bestimmt wird.

Schritt 2: Im nächsten Schritt wird der persönliche Freibetrag vom ermittelten Wert abgezogen. Die Schenkungssteuer wird dann auf den verbleibenden Betrag erhoben.

Je nach Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Steuersätze. Für enge Familienangehörige wie Kinder liegt der Steuersatz zwischen 7 % und 30 %. Bei entfernten Verwandten oder nicht verwandten Personen kann der Steuersatz bis zu 50 % betragen.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien? 

Die Grundlage für die Höhe der Schenkungsteuer ist der Wert der geschenkten Immobilie. Beschenkt werden können dabei eine Vielzahl an Personen. Dazu gehören:

• • • Ehepartner
    • Kinder
    • Enkelkinder
    • entfernte Verwandte
    • nicht verwandte Personen

Die Höhe der Steuer richtet sich anschließend nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkender und beschenkter Person. Je nach Beziehung der Person variiert die Steuerklasse und die Höhe der Freibeträge. Auf die genauen Freibeträge gehen wir weiter unten im Artikel ein. Für Immobilien gibt es allerdings auch noch besondere Befreiungsfälle, wie z. B. für selbst genutzte Objekte. Deshalb können sich eine genaue Prüfung der Situation und eine gut ausgearbeitete Strategie von Steuerexperten lohnen.

Die drei Schenkungssteuerklassen mit Steuersätzen

Zur Übersicht, welche Personen zu welcher Steuerklasse gehören und welche Steuersätze bei welchen Immobilienwerten anfallen:

• • • Steuerklasse I Dazu zählen Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder (leiblich, adoptiv, stief), Enkel und Urenkel.
    • Steuerklasse II Zu dieser Klasse gehören Geschwister, Neffen, Nichten, Stief- und Schwiegereltern, Groß- und Urgroßeltern sowie geschiedene Ehepartner.
    • Steuerklasse III Weiter entfernt Verwandte und andere Personen.

Verschiedene Bewertungsverfahren für die Schenkungssteuer

Das Finanzamt nutzt meist drei Verfahren um den Verkehrswert – damit ist der aktuelle Marktwert der Immobilie gemeint – zu ermitteln.

• • • Vergleichswertverfahren Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern eingesetzt. Es basiert auf den Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien und Grundstücke. Dabei fließen Faktoren wie die Grundstücksgröße, die regionale Lage, das Baujahr, die Wohnfläche und die Ausstattung der Immobilie in die Bewertung ein.
    • Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren fokussiert sich auf die Erträge, die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer sowie den Bodenwert der Immobilie. Es wird vor allem bei renditeorientierten Immobilien eingesetzt, wie beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.
    • Sachwertverfahren Beim Sachwertverfahren spielen der Gebäudewert und der Bodenwert die zentrale Rolle. Dieses Verfahren wird vor allem bei Immobilien angewendet, die zur Eigennutzung bestimmt sind und bei denen keine Vergleichswerte oder marktübliche Mieten vorhanden sind.

Unser Tipp:

Unabhängige Bewertungsverfahren können sich bei Schenkungen lohnen.

Vermeiden Sie zu hohe Bewertungsgrundlagen vonseiten des Finanzamtes durch eine Bewertung von einem unabhängigen und zertifizierten Gutachter. Aufgrund fehlender Marktdaten der Finanzämter bei der Bewertung von Immobilien – gerade beim Sachwert- und Ertragswertverfahren – werden die Objekte häufig in Gruppen zusammengefasst und einheitlich bewertet. Das führt häufig dazu, dass Schenkungsimmobilien zu hoch bewertet werden und damit auch die Steuerlast unnötig steigt.

4. Schenkungsteuer Immobi­lien: Diese Frei­beträge gibt es

Die Freibeträge für die Schenkungssteuer sind gesetzlich geregelt und hängen vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkendem und Beschenktem ab. Je näher die Verwandtschaft, desto höher ist der Freibetrag. Die Freibeträge zählen für einen Zeitraum von 10 Jahren, danach können sie erneut geltend gemacht werden. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder von 400.000 €, während für Enkelkinder ein Freibetrag von 200.000 € gilt. Für alle weiteren Kategorien lohnt sich ein Blick auf die untenstehende Tabelle.

5. Lassen sich Immobi­lien steuer­frei verschen­ken?

Ja, Immobilien können unter bestimmten Umständen steuerfrei verschenkt werden, einfach ist das jedoch nicht immer. Dies ist etwa der Fall, wenn der Wert der Immobilie den jeweiligen Freibetrag nicht überschreitet. Bei Ehepartnern beträgt dieser 500.000 €, bei Kindern 400.000 €. Wird die Immobilie innerhalb dieser Grenzen verschenkt, fällt keine Schenkungssteuer an. Auch eine Schenkung in Raten über einen Zeitraum von zehn Jahren kann die Steuerfreiheit sichern, indem die Freibeträge mehrfach genutzt werden. Zudem ist es möglich, durch geschickte Gestaltung wie Nießbrauchrechte oder Wohnrecht bestimmte steuerliche Vorteile zu nutzen, die die Schenkung erleichtern.

6. Was ist besser für die Steuerlast: Schenkung oder Überschreibung von Immobilien?

Die Entscheidung zwischen Schenkung und Überschreibung hängt von den individuellen Zielen und der steuerlichen Situation ab. Eine Schenkung bietet den Vorteil, dass der Freibetrag alle zehn Jahre neu genutzt werden kann, was langfristig Möglichkeiten zum Steuern sparen eröffnet. Zudem kann der Schenkende durch Nießbrauchrechte oder Wohnrechte weiterhin von der Immobilie profitieren. Eine Überschreibung, beispielsweise durch einen Erbvertrag, sichert hingegen dem Schenkenden mehr Kontrolle, da das Eigentum erst mit dem Todesfall übergeht. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, weshalb es sinnvoll ist, sich rechtlich und steuerlich beraten zu lassen.

Kann eine Schenkung zurückgenommen werden?

Eine Schenkung kann unter bestimmten Umständen rückgängig gemacht werden. Das gilt für bestimmte Veränderungen in der Beziehung der beteiligten Personen oder vertragliche Gegebenheiten. Die häufigsten Gründe dafür sind:

• • • Belastete oder zerstörte persönlichen Beziehung zwischen Schenker und Beschenktem
    • Fehlende Eignung des Beschenkten zur Verwaltung des übertragenen Objektes
    • Zum Schutz des Vermögens, etwa bei Insolvenz des Beschenkten
    • wirtschaftlichen Notlage des Beschenkten nach der Schenkung

7. Tipps zum Steuern sparen bei der Schen­kung von Immobi­lien

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um bei der Schenkung von Immobilien Steuern zu sparen. Eine der effektivsten Methoden ist die Nutzung der Freibeträge durch ratenweise Schenkung. Darüber hinaus können Vermögenswerte wie Immobilien durch Nießbrauchrechte übertragen werden, was die steuerliche Belastung senkt. Zudem profitieren Ehepartner von der steuerfreien Übertragung des Familienheims.

Eine unabhängige Immobilienbewertung kann ebenfalls hilfreich sein, um den Verkehrswert der Immobilie zu senken und dadurch die Schenkungssteuer zu minimieren.

Schenkung unter Ehegatten

Wird eine Immobilie von einem Ehepaar gemeinsam bewohnt, zählt diese als Familienheim. Falls das Objekt nur im Besitz eines Partners ist, kann dieses zu Lebzeiten zur Hälfte an den Ehepartner übertragen werden. Die Größe und der Wert sind dabei nicht relevant. Jedoch muss das besagte Objekt zum Zeitpunkt der Schenkung von beiden Eheleuten bewohnt werden.

Ratenweise Schenkung von Immobilien

Eine andere Variante ist die Schenkung der Immobilie mit Raten. Hier werden die Freibeträge auf Schenkungen gezielt genutzt, indem die Schenkung alle 10 Jahre wiederholt werden kann. Dafür ist jedoch eine frühzeitige Steuer-Strategie nötig, um rechtzeitig damit zu beginnen.

Vorbehalt von Nießbrauch bei der Schenkung

Hier geht es darum, dass sich die schenkende Person bei der Weitergabe der Immobilie ein sogenanntes Nießbrauchrecht bzw. Wohnrecht sichert. Die beschenkte Person kann dies bei der Schenkungssteuererklärung geltend machen. Anschließend wird der Kapitalwert des Wohnrechts berechnet und in Abzug gebracht. Dieser Wert orientiert sich am Alter des Schenkers, der damit verbundenen statistischen Lebenserwartung und wie hoch eine marktübliche Miete im konkreten Fall wäre. So lässt sich die Schenkungssteuer umso mehr mindern, desto früher das Objekt verschenkt wird.

8. Schenkungsteuer Immobi­lien: Wann sollte eine Anwalts­kanzlei hinzugezo­gen werden?

Die Schenkung von Immobilien ist oft komplex und mit vielen rechtlichen sowie steuerlichen Fragen verbunden. Daher ist es sinnvoll, frühzeitig eine Kanzlei für Steuerrecht oder einen Steuerberater zurate zu ziehen. Ein Experte kann Ihnen dabei helfen, die Schenkung optimal zu planen, steuerliche Vorteile zu nutzen und potenzielle Risiken zu minimieren. Zudem unterstützt er Sie bei der Erstellung der Schenkungssteuererklärung und der Bewertung der Immobilie. Besonders bei größeren Immobilienwerten oder komplexen Familienverhältnissen ist professionelle Beratung unerlässlich.

Zum Hinweis:

Die Anzeigepflicht von Schenkungen beachten.

Falls es zu einer Schenkung von Immobilien kommt, sind sowohl die beschenkte Person als auch der Schenker zur Meldung an das Finanzamt gesetzlich verpflichtet. Laut ErbStg beträgt die Frist drei Monaten. Sind andere Parteien, wie beispielsweise ein Notar involviert, erfährt das Finanzamt in der Regel auch über deren Wege von der Schenkung.

9. Fazit zur Schenkungssteuer bei Immobilien

Wird eine Immobilie von einer Person an eine andere verschenkt und liegt der Wert über der infrage kommenden Freibetragsgrenze, fällt in der Regel eine Schenkungssteuer an. Die Höhe der Steuer hängt maßgeblich von dem Wert der Immobilie, am Verwandtschaftsgrad der beteiligten Personen und der damit verbundenen Steuerklasse ab. Anders als bei Erbschaften können Immobilien auch in Raten von 10 Jahren verschenkt werden und unter bestimmten Umständen sogar steuerfrei. Damit Probleme mit dem Finanzamt vermieden und das Potenzial für Steuereinsparungen genutzt werden, lohnt es sich frühzeitig professionelle Unterstützung durch eine Steuerrechtskanzlei zu suchen.